Le nouveau PLUi : le développement et l’avenir de la commune gravement compromis

Le PLUi sera mis à l’enquête publique le 16 avril 2024 et durera jusqu’au 21 mai. Il s’agit d’une enquête publique très importante pour notre territoire.

La CCPHB a arrêté le projet de PLUi qui est à l’étude depuis 2019 le 7 novembre 2023. Les réunions publiques organisées dans le cadre des obligations définies par la loi se sont bornées à exposer la méthodologie suivie, les contraintes réglementaires, la philosophie générale du projet (PADD) et le planning (qui a par ailleurs continuellement « glissé »)

Elles n’ont jamais abordé les évolutions concrètes du classement des parcelles, des unités foncières ou des ilots.

Pour aborder ces déclinaisons concrètes et locales, des réunions publiques par commune, voire par quartier, auraient été très souhaitables. 

Notre association a abordé ce sujet dès notre Assemblée Générale du 11 décembre 2023.

Nous relevions déjà que « des zones, en périphérie immédiate du centre bourg, qui étaient classées « urbanisables » sont prévues devenir des zones agricoles ou naturelles. C’est la logique du « non à la bétonisation » défendue par Didier Depirou lors de la campagne municipale de 2020. Mais cela entraine la mort à court terme des commerces du centre bourg. En l’absence de développement, la population va vieillir, le nombre d’habitants va diminuer et l’activité des commerces baisser… »

Nous approfondissons dans cet article notre analyse de ce PLUi sur la base du projet arrêté le 7 novembre 2023.

L’enquête publique vient d’être publiée, nous n’avons pas relevé de modifications par rapport à la version du 7 novembre. Si nous relevions que des modifications significatives étaient intervenues nous reviendrons sur le blog pour vous en faire part.

Le dossier d’enquête comporte en plus du projet de PLUi les avis des personnes associées (services de l’État, Départements, Communes de la CCPHB, SCOT Nord Pays d’Auge, Communautés de communes voisines; Chambres d’agriculture, des métiers, association de l’environnement, divers organismes…)

Nous y relevons que le comité syndical du SCOT Nord Pays d’Auge a examiné le projet de PLUi de la CCPHB lors de sa réunion du 23 mars 2024, et que la délibération « REDIT son engagement à réétudier, dans le cadre de la prochaine modification (ou révision) du SCoT, les modalités d’application de la Loi LITTORAL, en ce qui concerne plus spécifiquement la qualification en « secteurs densément urbanisés » (SDU) des espaces bâtis de plateau (Honnaville) et de la Vallée d’Ingrès à LA RIVIÈRE-SAINT-SAUVEUR.« 

L’engagement du SCOT conforte nos avis exposés ci-après dans les paragraphes 4 - Vallée d’Ingrès et 5 - Honnaville.

Le développement de la commune de la Rivière-Saint-Sauveur est aujourd’hui porté par le SCOT Nord Pays d’Auge, il ne pourra à terme se concrétiser que si le Maire de la commune le défend, ce qui ne semble pas être aujourd’hui le cas !

L’évolution du cadre de vie des habitants et l’avenir de la commune est en jeu.

Le nouveau PLUi apparaît n’avoir pris en compte, quasi exclusivement, que l’enjeu environnemental au sens écologique, alors que toute politique d’urbanisme doit concilier des intérêts contradictoires pour répondre à tous les enjeux identifiés sur un territoire.

Pour notre commune, le nouveau PLU aurait dû contribuer à défendre et à pérenniser dans la commune ses commerces et services de proximité établis dans son centre (faute de quoi la commune devient un simple quartier dortoir de l’agglomération), pour cela :

- Il faut favoriser une densification du bâti respectueux de la typologie des habitations existantes et une extension mesurée de ce dernier dans le prolongement du bâti existant, en particulier autour du centre-ville, pour préserver et conforter le tissu des commerces et des services de proximité essentiels pour la vie communale

- Il faut répondre, en effet, efficacement et à long terme, au développement de la puissante zone commerciale que Honfleur réalise autour du village de marques, qui crée une concurrence risquant d’être mortifère pour les commerces de notre centre-ville.

Troisième enjeu: L’amélioration des revenus issus de la taxe sur le foncier bâti (seule ressource importante dont la commune ait encore la maîtrise).

C’est un impératif crucial compte tenu du fort endettement (accru lors du début de mandat du maire dans des proportions considérables) et de l’augmentation des annuités de remboursement à partir de 2026 (également une décision regrettable du maire). Comme le révèle l’examen du budget 2024 les recettes par habitant sont faibles à la Rivière-Saint-Sauveur. L’amélioration des équipements et des services ou tout simplement leur entretien, passe par la possibilité de dégager des ressources nouvelles localement dans un contexte où les aides de l’Etat tendent à se restreindre.

Rappelons que le produit de la taxe foncière dépend du nombre de logements que compte la commune, de la valeur locative de ceux-ci et des taux de prélèvement décidés par le conseil municipal. L’arrêt de la construction fige le niveau des revenus. L’élargissement de l’assiette de perception permet d’augmenter les revenus sans augmenter les taux de prélèvement. Par ailleurs, s’il n’est pas souhaitable d’avoir trop de résidences secondaires, ne pas en avoir, comme c’est le cas encore aujourd’hui, n’est pas non plus un un atout car le propriétaire d’une résidence secondaire paie la taxe foncière (qui peut être majorée) et la taxe d’habitation (qui a été supprimée pour les résidents permanents).

Au regard de la nécessaire conciliation entre ces trois enjeux, le projet de PLU pour la commune est un échec car la municipalité n’a pas su défendre et imposer des choix cohérents dans l’intérêt communal, se laissant circonvenir par tous les élus qui défendent fort logiquement le développement de leur commune.

La concurrence a été réelle pour l’obtention de surfaces d’espaces naturels ou agricoles pouvant être « consommés » (60 ha en 10 ans, soit une diminution de 50% par rapport au PLUi de 2014 !). Le déclassement de zones urbanisables en zones agricoles ou naturelles dans certaines communes permet de donner un surcroît de possibilités de classement en zones urbaines pour d’autres communes, sans enfreindre les règles de consommation d’espaces naturels ou agricoles applicables à l’échelle communautaire.

La municipalité précédente avait su anticiper cette phase de restriction globale des droits à construire à l’échelle de la Communauté de Communes en constituant une réserve de terrains ouverts à l’urbanisation qui permettait d’assurer pour l’avenir une croissance modérée et maîtrisée du bâti permettant de poursuivre la politique d’amélioration des équipements et des services dans l’intérêt de tous.

La plupart de ces acquis ont été anéantis faute de volonté ou de capacité à les défendre de la part du maire. Entre les pertes de droits à bâtir, considérables, et les gains, dérisoires, le fossé est abyssal !

Nous détaillons ci-après ces évolutions toutes négatives pour l’avenir de notre commune :

1 - Les terrains derrière la mairie.

Les terrains derrière la mairie et les jardins des maisons au nord de la rue de la Mairie jusqu’au chemin de la Falaise (environ 2,8 ha plan ci-contre) sont passés de constructible (Ua pour 1,15 ha et UC pour 1,66 ha) à non constructible. L’argument avancé est qu’ils sont situés en zone potentiellement inondable ou situés dans une zone humide. Le caractère non constructible est basé sur une carte élaborée par les services de l’État. (Sur une carte à petite échelle qui se fonde sur les courbes de niveau mais ne tient pas compte des réalités de terrain). Ce secteur n’a historiquement jamais été inondé et des précautions élémentaires auraient pu être imposées aux constructeurs pour garantir leur sécurité.

L’ancien verger le long du chemin des Falaises a de même été placé en zone inconstructible sans le moindre argument (ni zone inondable, ni zone humide).

Ce recul, 200 habitants et une résidence sénior qui aurait pu se positionner sur l’ancien verger, conduit à perdre plus de 200 clients pour nos commerces du centre bourg !

2 - Val d’Orange.

4,66 ha sont désormais classés en zone agricole (alors qu’ils ne sont utilisés par aucune exploitation agricole et qu’ils présentent un aspect de friche sans aucune valeur paysagère), juste au-dessus des nouvelles résidences.

Ce secteur borde le lotissement de bel Air récemment inondé. Il est traversé par un emplacement réservé, destiné à désenclaver le quartier de l’Orange et de Bel air, prévu au PLUi de 2014 vers la Route de la Vallée d’Ingrès.         

C’était la zone idéale pour prolonger le centre-ville vers le sud.  Le nouveau PLUi offrait la possibilité de prolonger la rue Binet et ainsi créer une deuxième liaison entre la route de Genneville et la rue Saint-Clair.                                         

L’urbanisation de ce secteur situé à proximité piétonne du centre bourg (moins de 400m) telle que  prévue au PLUi actuel permettrait de consolider le potentiel commercial du Bourg.  Comme évoqué plus haut, le bourg de la Rivière-Saint-Sauveur est en concurrence directe avec le secteur commercial du Parc d’Activité Honfleur et notamment de la galerie marchande du Leclerc qui vient d’ouvrir.  En l’absence de développement, la population va vieillir, le nombre d’habitants va diminuer et l’activité des commerces baisser.

L’opportunité de 250 habitants nouveaux pour le Bourg est abandonnée.

3 - Secteurs Rue Saint Clair et Chemin du Calvaire

De part et d’autre de la rue Saint-Clair, les changements opérés dans ce secteur, également stratégique (car situé sur le principal axe de circulation de la commune et proche du centre-ville) sont peu compréhensibles et incohérents.

3.1 - Secteur Chemin du Calvaire

Un terrain d’environ 1,8 ha de prairie non utilisée que borde le Chemin du Calvaire, qui était constructible est prévu être classé en zone naturelle destinée à des équipements sportifs. Est-ce pour permettre de réaliser de futurs terrains sportifs comme si la plaine alluviale ne suffisait pas pour les besoins de la commune ?

Par ce changement de destination, la commune se prive de la possibilité d’accueillir un peu plus de 100 habitants à proximité du centre bourg. 

3.2 - Secteur de la Desmelerie :

Paradoxalement un terrain de 1 ha qui avait été classé agricole en 2014 pour consolider le siège de la seule exploitation arboricole qui subsiste à la Rivière Saint-Sauveur redeviendrait constructible ! Il a pourtant été planté depuis, et son gérant s’en était réjoui dans un article publié dans Ouest France le 30 juillet 2020. Il prévoyait également de zone de légumes à récolter en famille ainsi qu’une petite ferme animalière.

A un moment ou le développement d’une agriculture urbaine est un réel besoin, pourquoi cette volte-face ?

3.3 - Secteur entre le lotissement des Coteaux Saint-Clair et la Desmelerie :

Une AOP qui avait été initiée par l’ancienne municipalité et abandonnée dans le cadre de la dernière modification du PLUi est enfin imposée (secteur 1AUc en face du secteur du Calvaire). Cela permet d’éviter un excès de densification tel que le projet de résidence au-dessus d’Aldi.

Mais le secteur est fortement planté et constitue une belle réserve de biodiversité.

Les règles imposées aux futurs aménageurs ne permettent pas de protéger cette biodiversité.
Ces règles devraient protéger concrètement une grande majorité des arbres et végétaux pour les intégrer dans l’espace public communal dans le cadre de la construction.  

4 - Vallée d’Ingrès,

La zone Uda actuelle, de 17 ha d’environ, déjà largement bâtie, devient complètement inconstructible alors que la collectivité, en 2015, a réalisé l’assainissement collectif du secteur et que les règles de construction était suffisamment contraignante pour éviter que ce secteur perde son caractère rural. Il y reste de grandes parcelles qui ne peuvent pas servir à l’agriculture car elles sont soit trop petites, soit isolées. De fait, elles ne sont pas ou sont très mal entretenues.

Quel était l’intérêt de priver ce secteur de toute évolution ? Sûrement pas la préservation de ses qualités paysagères.

Peut-être permettre à d’autres communes de se développer au détriment de La Rivière-Saint-Sauveur ??

Compte tenu, de l’avis donnée par le SCOT Nord Pays d’Auge le 23 mars 2024, le statut quo, c.a.d. le maintient en zone UDa serait beaucoup plus logique.

5 - Honnaville :  

4 ha passés en agricole au milieu et à côté de lotissements alors qu’ils ne sont pas utilisés par une exploitation agricole !

A la demande d’habitants de ce secteur, notre association a été à l’initiative d’une réunion en février 2023 entre le Président du SCOT, le Vice-Président à l’urbanisme de la CCPHB, les services de l’État et le président de la Rivière-Saint-Sauveur-notre-commune infos au cours de laquelle il a été envisagé par le Président du SCOT de réexaminer le classement des lotissements entourant le secteur du Chemin Cayère, préalable indispensable pour permettre la densification des terrains situés entre ces lotissements. Le maire de la Rivière-Saint-Sauveur n’était pas présent à cette réunion !

Que s’est-il passé pour que les réflexions évoluent à ce point ? Pour que ce secteur « coincé entre les lotissements » qui aurait pu ou dû devenir urbanisable, doive être classé en agricole bien qu’il soit occupé par 6 maisons…

Ici aussi, compte tenu, de l’avis donnée par le SCOT Nord Pays d’Auge le 23 mars 2024, le statut quo, c.a.d. le maintient en zone N s’impose.

Le développement de la commune de la Rivière-Saint-Sauveur est aujourd’hui porté par le SCOT Nord Pays d’Auge, il ne pourra à terme se concrétiser que si le Maire de la commune le défend, ce qui ne semble pas être aujourd’hui le cas !

Peut-être permettre à d’autres communes de se développer au détriment de La Rivière-Saint-Sauveur ??

Au total les pertes de terrains urbanisables sont très importantes alors que la commune en avait déjà très peu.

Lorsque le nouveau PLUi sera approuvé il n’y aura presque plus de possibilités de construire à la Rivière Saint-Sauveur ! Et dans 10 ans, compte tenu de l’application obligatoire du principe Zéro Artificialisation Nette, le retour en arrière n’est guère envisageable.

Ce que le maire, qui a géré seul ce dossier, n’a pas pris en compte c’est l’intérêt d’une commune urbaine dont déjà plus des 2/3 de son petit territoire (520 ha) étaient inconstructibles selon le PLUi de 2014. Beaucoup de changements d’affectation de parcelles semblent plus répondre à des demandes individuelles de propriétaires qu’à une vision prospective réfléchie et cohérente fondée sur « l’intérêt général ».

A moins qu’il ait voulu mener un combat absurde contre la prétendue « bétonisation » du territoire communal, prisonnier de son slogan électoraliste ou d’une vision complètement passéiste de la commune (au temps où elle était encore rurale avec une importante activité arboricole et maraîchère -XIXe début du XXe siècle) ?

Il est vrai que sa démarche initiée au début de son mandat de faire fusionner la commune avec celle de Honfleur ne le portait pas à défendre les intérêts à long terme d’une commune qui, dans son esprit, était probablement déjà vouée à la disparition !

Un débat au sein du conseil municipal aurait permis de discuter de la pertinence ou non des choix, de faire émerger des orientations cohérentes par rapport à tous les enjeux liés à un PLUi. Les conseillers municipaux, qu’ils soient de la majorité ou de l’opposition, ont été soigneusement tenus à l’écart de toute discussion et, de fait, sont mis eux-mêmes quasiment devant le fait accompli.

Pour aller plus loin, nous vous encourageons à lire le document qui expose de façon plus complète nos observations et remarques.

N’hésitez pas à commenter et donner votre avis.

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• Mais aussi sur le registre de l’enquête publique : https://www.registredemat.fr/plui-ccphb

Pascal Lelièvre et Pierre LESENS